Garantir la correction des défauts
Si un défaut apparaît et que l’entrepreneur ne corrige pas, la garantie finance les reprises.
Cela réduit la dépendance à la bonne volonté, et surtout à la solvabilité de l’entreprise.
Garantie de construction : sécuriser vos obligations après réception
Beaucoup de PME pensent que le risque se termine à la réception du chantier. En réalité, c’est là que le risque de défauts commence.
Après la réception, le risque de défauts commence vraiment
Sans garantie, la reprise peut devenir un bras de fer.
Beaucoup de PME pensent que le risque se termine à la réception du chantier. En réalité, les défauts apparaissent après : étanchéité, finitions, installations techniques, dysfonctionnements.
Si l’entreprise responsable ne corrige pas, ou si elle devient insolvable, le maître d’ouvrage se retrouve avec un actif dégradé et des coûts de reprise importants.
La garantie de construction n’est pas une assurance : c’est une sûreté financière qui garantit qu’un montant pourra être mobilisé si l’entrepreneur ne remplit pas son obligation de réparer. Elle relève du droit du contrat d’entreprise.
Les délais qui décident de vos droits
| Période | Ce qui peut être invoqué | Condition |
|---|---|---|
| De la réception à 2 ans, norme SIA 118 | Tout défaut | Avis immédiat et écrit dès la découverte |
| De 2 à 5 ans, art. 371 al. 2 CO | Défauts cachés uniquement | Établir que le défaut était caché, et l’annoncer dès sa découverte |
| Au-delà de 5 ans | Prescription acquise | Aucun recours, sauf dol de l’entrepreneur |
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La garantie de construction est un mécanisme de sûreté financière destiné à sécuriser les obligations de l’entrepreneur après la réception, notamment l’obligation de réparer certains défauts.
Elle prend la forme d’une garantie émise par une banque ou une compagnie d’assurance, au bénéfice du maître d’ouvrage. L’idée n’est pas d’assurer l’ouvrage contre tout, mais de garantir qu’un montant sera mobilisable.
Pour une PME, cela intervient dans les deux sens : comme maître d’ouvrage, vous l’exigez ; comme entreprise de construction, vous devez la fournir.
Cinq points de vigilance
La nature de la garantie. Certaines sont à première demande, d’autres fonctionnent comme un cautionnement aux conditions plus strictes. Cette distinction décide de la rapidité et de la facilité d’appel.
Le bénéficiaire et le périmètre. La garantie doit être émise au bon nom, pour le bon projet, et couvrir le type d’obligations convenu.
Les exclusions. Une garantie ne paie pas pour n’importe quel défaut. Les défauts d’entretien, les modifications par des tiers et les usages non conformes ne relèvent pas de l’entrepreneur.
La procédure d’appel. Documents requis, notifications, délais, preuves. Un appel mal formé peut être contesté.
L’impact financier pour celui qui la fournit. Lignes de crédit, contre-garanties, commissions, et capacité à en émettre plusieurs en parallèle.
Dimensionner la garantie
Une PME maître d’ouvrage raisonne en risque : complexité technique, criticité de l’ouvrage, nombre d’intervenants, coût plausible de reprise. Le montant doit être proportionné, sans immobiliser une sécurité excessive.
Une PME entreprise de construction pilote sa capacité de cautionnement : sélection des chantiers, anticipation des besoins, optimisation du dispositif financier.
Le point de vigilance est moins le pourcentage que la durée : une sûreté maintenue au-delà du délai de garantie continue de coûter sans plus rien couvrir.
Trois avantages d’une garantie de construction
Une sécurité financière quand le chantier est livré.
Remplacer la retenue de garantie
La garantie évite de bloquer de la trésorerie en retenue.
Le maître d’ouvrage conserve une sécurité, l’entreprise préserve ses liquidités. Les modalités dépendent du contrat et des exigences du donneur d’ordre.
Structurer la gestion après chantier
La garantie s’insère dans un processus : réception, liste de défauts, délais de correction, preuves.
Elle oblige à documenter et à traiter les défauts professionnellement, ce qui limite les conflits.
Une PME propriétaire rénove un étage de bureaux. Quelques mois après la réception, des infiltrations apparaissent autour des fenêtres. L’entreprise qui a réalisé les travaux tarde à intervenir, puis annonce des difficultés financières.
La PME craint de devoir financer elle-même les reprises pour éviter une dégradation plus importante et des plaintes des occupants.
Le contrat prévoit une garantie de construction émise par un assureur. La PME documente le défaut : photographies, rapports, constat des dates, demande formelle de correction.
L’élément déterminant est la procédure : respecter les notifications prévues, établir que le défaut relève de l’exécution, et démontrer l’absence d’intervention dans les délais convenus.
La PME fait ensuite appel à la garantie, avec un dossier structuré et des devis de reprise. Après analyse, la garantie est mobilisée selon les conditions, permettant de financer une partie des travaux correctifs. La PME organise la reprise avec un autre prestataire, puis clôture le dossier.
La leçon est nette : une garantie utile n’est pas seulement un papier. Elle doit être bien rédigée, alignée sur le contrat, et activable avec une procédure claire.
Questions fréquentes
La garantie de construction est l’engagement de l’entrepreneur de réparer les défauts de l’ouvrage apparus après la réception, assorti d’une sûreté financière destinée à couvrir cette obligation si l’entreprise ne l’exécute pas. Elle relève du droit du contrat d’entreprise, pas de l’assurance. Sa forme financière varie : sûreté bancaire, cautionnement d’assurance, ou retenue sur les acomptes.
art. 367 ss CO
Sous le régime de la norme SIA 118, le délai de garantie est de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. Passé ce délai, seuls les défauts cachés peuvent encore être invoqués, jusqu’à la prescription quinquennale de l’article 371 alinéa 2 du Code des obligations. Pendant les deux ans, tout défaut peut être signalé ; au-delà, il faut établir que le défaut était caché et qu’il a été annoncé dès sa découverte.
art. 371 al. 2 CO, norme SIA 118
Lorsqu’un défaut apparaît après la réception, il faut l’annoncer immédiatement et par écrit dès sa découverte. Un avis tardif fait perdre le droit à la réparation, quelle que soit la gravité du défaut : c’est la règle de l’article 370 du Code des obligations, et elle est appliquée strictement. Il faut aussi documenter par photographies datées avant toute intervention, car une reprise effectuée avant constat rend la preuve du défaut pratiquement impossible.
art. 370 CO
Le montant d’une garantie de construction se fixe contractuellement, en pourcentage du prix de l’ouvrage, et il est généralement réduit lors du passage de la phase d’exécution à la phase de garantie des défauts. Le point de vigilance est moins le pourcentage que la durée : une sûreté maintenue au-delà du délai de garantie continue de coûter sans plus rien couvrir.
norme SIA 118
La garantie de construction porte sur les défauts de l’ouvrage terminé, l’assurance travaux de construction porte sur les dommages subis par l’ouvrage pendant sa réalisation. Elles ne se recouvrent à aucun moment. Une malfaçon découverte un an après la réception relève de la garantie ; un incendie détruisant le même ouvrage en cours de chantier relève de la TRC.
Norme SIA 118
Mis à jour par MAGE & Associés le 05.08.2026
Préparer la réception de votre ouvrage
Les garanties se mettent en place avant la réception, pas après le premier défaut. Et l’avis de défaut se donne immédiatement, par écrit.
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