Pour une PME propriétaire, le bâtiment est un actif stratégique. Un sinistre ne provoque pas seulement des dégâts : il interrompt l’activité, retarde des livraisons et bloque des accès.
Pour une PME propriétaire, le bâtiment est un actif stratégique. Un sinistre ne provoque pas seulement des dégâts : il peut interrompre l’activité, retarder des livraisons, bloquer des accès et créer des coûts indirects importants.
En Suisse, l’assurance du bâtiment est fortement influencée par le canton. Les couvertures contre l’incendie et les événements naturels sont organisées auprès d’un établissement cantonal dans la grande majorité des cantons.
Genève fait exception, avec Uri, Schwyz, le Tessin, Appenzell Rhodes-Intérieures, le Valais et Obwald : la couverture y relève du marché privé. Une entreprise genevoise doit donc souscrire elle-même ce que son homologue vaudoise reçoit d’office.
La question centrale est alors la cohérence : valeur assurée, extensions pertinentes, responsabilités du propriétaire, et continuité d’exploitation.
L’assurance bâtiment protège le patrimoine immobilier en couvrant, selon le contrat et le cadre cantonal, les dommages au bâtiment et à ses éléments fixes : murs, toiture, installations fixes, aménagements attachés à l’immeuble.
Des extensions sont fréquentes : dégâts d’eau — fuites, ruptures, refoulements selon conditions —, bris de glace, actes de malveillance, et parfois des éléments techniques spécifiques comme le chauffage, la ventilation, le photovoltaïque ou les ascenseurs.
Une sous-assurance entraîne une réduction de l’indemnité, et une sur-assurance n’apporte aucun gain. La méthode d’évaluation varie, et une mise à jour est nécessaire à chaque travaux, extension ou rénovation.
Sont souvent exclus ou limités : l’usure, le défaut d’entretien, les infiltrations progressives, les vices de construction, et les dommages survenus hors des événements assurés.
Les dégâts d’eau sont un domaine sensible : les contrats distinguent la cause, l’origine, les dommages consécutifs, et les obligations de prévention.
Les franchises diffèrent selon les garanties, et des sous-limites s’appliquent souvent aux frais annexes : déblais, assainissement, recherche de fuite, mesures d’urgence.
Un sinistre bâtiment peut se doubler d’un sinistre de responsabilité : infiltration chez un voisin, chute d’un élément, blessure d’un tiers.
Il faut vérifier où se situe la frontière entre les dommages à l’immeuble, qui relèvent de la police bâtiment, et les dommages causés à autrui, qui relèvent de la RC immeuble. Et comment se gèrent les recours entre les deux assureurs.
À vérifier point par point : la définition du bâtiment assuré, la méthode de valeur, les exclusions eau et entretien, les franchises par garantie, et la coordination avec la RC immeuble.
Ceux qui génèrent le plus de coûts et de complexité au moment du sinistre.
Incendie, dégâts d’eau, tempête, événements naturels, vandalisme : selon le contrat, l’assurance prend en charge la remise en état du bâtiment et de certains équipements fixes.
Le point clé est la valeur assurée et la définition de ce qui fait partie du bâti.
Quand un bâtiment devient partiellement inutilisable, l’impact financier dépasse les travaux.
Selon le contrat, une couverture peut indemniser une perte de loyers ou certains frais liés à l’impossibilité d’usage. Les conditions et les délais varient.
Un dommage causé à des tiers — chute d’un élément, défaut d’entretien, infiltration — engage la responsabilité du propriétaire d’ouvrage (art. 58 CO).
La combinaison entre assurance bâtiment et RC immeuble est déterminante pour éviter les trous de couverture.
Une PME possède un petit immeuble mixte : rez-de-chaussée pour son activité, étages loués.
Une rupture de conduite dans une zone technique provoque un dégât d’eau important. Les bureaux du rez-de-chaussée sont partiellement inutilisables et un locataire subit également des dommages.
La PME fait intervenir immédiatement une entreprise de séchage et prend des mesures d’urgence. La déclaration part avec photographies, rapport d’intervention, plans et description de l’événement.
Un élément devient déterminant : la police bâtiment couvre les dommages au bâti, mais certains frais annexes exigent une lecture précise des conditions, et la situation du locataire ouvre un volet de responsabilité.
La PME doit donc activer la coordination entre l’assurance bâtiment et la RC immeuble, tout en documentant les mesures de limitation du dommage.
Après expertise, l’assureur confirme la prise en charge de la remise en état dans le cadre du contrat, et le volet RC traite la réclamation du locataire selon les responsabilités retenues. Le chantier se déroule par étapes, avec contrôle de l’humidité et planification des travaux pour limiter l’arrêt.
La leçon est opérationnelle : un sinistre bâtiment se gère comme un projet. Valeur assurée à jour, extensions pertinentes et procédure de déclaration font gagner des semaines, et protègent la relation avec les locataires.
L’assurance du bâtiment contre l’incendie et les dégâts naturels est obligatoire dans la grande majorité des cantons suisses, auprès d’un établissement cantonal. Genève fait partie des quelques cantons sans monopole cantonal : la couverture y relève du marché privé. À Genève, le propriétaire souscrit lui-même son contrat et détermine lui-même la valeur assurée, et c’est cette liberté qui rend la sous-assurance invisible jusqu’au sinistre.
Pratique de marché
Une assurance bâtiment couvre la structure et les installations fixes contre l’incendie, les dégâts naturels, les dégâts d’eau et le bris de glaces, ainsi que les frais de déblaiement et de démolition qui suivent le sinistre. Deux garanties méritent d’être demandées explicitement : les frais de mise en conformité imposés lors de la reconstruction, et la perte de loyer.
Conditions générales du contrat
Le propriétaire assure le bâtiment, le locataire assure ce qu’il y a installé — aménagements, agencements, machines, stocks — ainsi que sa responsabilité envers le propriétaire. Un incendie parti des locaux loués engage la responsabilité du locataire pour l’ensemble du dommage au bâtiment, sans commune mesure avec la valeur de son propre matériel.
art. 259 et 97 CO
Oui, les dégâts naturels sont couverts dès lors que le bâtiment est assuré contre l’incendie : en Suisse, les deux couvertures sont indissociables. Inondation, tempête, grêle, avalanche, glissement de terrain, chute de pierres et éboulement entrent dans le champ. Le régime est réglementé au niveau fédéral, avec des conditions identiques chez tous les assureurs : ce n’est pas un point de différenciation entre compagnies.
art. 33 LSA, art. 171 OS
La valeur d’assurance d’un bâtiment est sa valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre, et non sa valeur vénale ni son prix d’acquisition. Elle intègre le coût des matériaux, de la main-d’œuvre et des honoraires nécessaires pour reconstruire un ouvrage équivalent. Une estimation non révisée depuis dix ans conduit presque toujours à une sous-assurance, sous l’effet de l’évolution des coûts de construction.
art. 69 LCA
Mis à jour par MAGE & Associés le 05.08.2026
Bail, police du propriétaire, police du locataire : nous relisons les trois ensemble et nous nommons la frontière.
Évaluer mes assurances